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24城房價上漲創(chuàng)19個月新高 上海豪宅連漲32個月!2025樓市分化加劇

發(fā)布時間:2025-02-24 16:20:48來源: 13041198719

2025開年樓市現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖 核心城市與縣城分化加劇

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2025年1月全國70城房價呈現(xiàn)"核心回暖、邊緣承壓"的顯著分化格局。在政策組合拳持續(xù)發(fā)力下,南京、成都等強二線城市領(lǐng)跑新房市場,上海豪宅更創(chuàng)下連續(xù)32個月上漲紀錄,而北海、丹東等三線城市跌幅持續(xù)擴大。這場始于核心城市的復蘇浪潮,正深刻重構(gòu)中國房地產(chǎn)市場的價值版圖。


? 數(shù)據(jù)透視:結(jié)構(gòu)性回暖背后的三大特征

1)城市能級分化加劇:一線城市新房環(huán)比漲幅0.1%,二線實現(xiàn)2023年6月以來首次轉(zhuǎn)正,三線跌幅維持0.2%。南京、成都以0.7%漲幅領(lǐng)跑,而北海等三線城市跌幅達0.6%。


2)豪宅市場成關(guān)鍵變量:上海新房價格連續(xù)32個月上漲,1月再漲0.6%。陸家嘴某千萬級項目開盤即罄,驗證高凈值人群對核心資產(chǎn)的價值共識。深圳灣某頂豪項目單月成交破百套,顯示避險資金加速流入優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。


3)二手房"以價換量"持續(xù):雖然上海、深圳二手房環(huán)比上漲0.4%,但70城中仍有60城下跌。揚州跌幅達1.2%,反映非核心資產(chǎn)仍在價值重估通道。

? 案例解碼:成都的逆勢密碼

作為連續(xù)6個月領(lǐng)漲的城市,成都樓市呈現(xiàn)"量價螺旋上升"特征。天府新區(qū)某改善盤,借助"以舊換新"政策,實現(xiàn)單月去化率85%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,成都1月二手房帶看量同比激增40%,"學區(qū)房+地鐵房"組合溢價率達15%。這種"政策精準滴灌+需求有效釋放"的模式,為二線城市復蘇提供樣本。


? 縣城樓市三大趨勢預判

1)人口流失型縣城承壓加劇:以東北某縣城為例,2024年常住人口減少3.2%,二手房掛牌周期延長至18個月,房價較峰值回落35%。

2)都市圈衛(wèi)星城現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會:如杭州都市圈的德清縣,受城際鐵路開通刺激,1月新房成交量環(huán)比增長22%,價格企穩(wěn)在1.2萬元/㎡。

3)政策托底效應顯現(xiàn):住建部"一縣一策"工具箱逐步落地,云南某邊境縣城通過發(fā)放購房補貼,實現(xiàn)庫存去化周期縮短至12個月。

? 專家洞見

麟評研究院關(guān)榮雪指出:"當前復蘇本質(zhì)是核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值修復,非核心區(qū)域仍需經(jīng)歷供給側(cè)出清。"其團隊模型預測,2025年TOP30城市將吸納70%的住房信貸資源,而200個縣城可能面臨土地流拍常態(tài)化。

58安居客張波警示:"三線城市1.9億㎡庫存需38個月消化,部分城市房價或再跌10%-15%。但具備特色產(chǎn)業(yè)支撐的縣城,如義烏、昆山,仍存在價值重估空間。"

這場始于核心城市的復蘇,正演變?yōu)橹袊康禺a(chǎn)"價值再發(fā)現(xiàn)"運動。當北上深豪宅成為資金避風港,當成都、杭州上演"新一線崛起",更多縣城則面臨殘酷的價值重估。樓市分化不僅是空間維度的撕裂,更是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的鏡像投射。如何在防范系統(tǒng)性風險與推進市場化出清間取得平衡,將成為2025年房地產(chǎn)政策的最大考驗。

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