三十年前單位分房住三代人，現在市場上房子類型多得讓人犯暈。售樓處銷售拿著規劃圖一通吹，朋友圈中介天天發“白菜價撿漏”，普通老百姓根本分不清住宅、公寓、商鋪到底有啥區別。有人掏空六個錢包買套公寓發現不能落戶，有人貪便宜買小產權房結果拆遷一分錢補償拿不到。

住宅和公寓的差別，遠不止40年產權這么簡單

一線城市一套住宅單價能買縣城十套房，但所有人還是搶著買住宅。住宅產權70年，到期自動續期，孩子能上學，夫妻能落戶，銀行愿意給貸款，市場上永遠不缺接盤的人。公寓產權40年，水電費按商業標準收，物業費比住宅貴一倍，轉手交易稅費最高能吃掉30%利潤。

北京朝陽區張三花200萬買套LOFT公寓，中介說“租金回報率高”，結果每月還貸8000元，租金只能收6000。想賣掉發現要交土地增值稅、營業稅、個人所得稅，算下來反而虧了15萬。更糟的是孩子到了上學年齡，社區明確回復公寓不能申請學位。

商鋪早就不是“一鋪養三代”了

二十年前街邊開個小賣部都能發財，現在電商把實體店沖擊得七零八落。開發商宣傳“地鐵口黃金鋪面”，實際交付時發現整條街三十個鋪位全賣給了散戶。杭州李女士花300萬買商鋪，承諾年租金回報率8%，結果招商團隊換了三撥，商鋪空置兩年租不出去。

商鋪交易稅費比住宅高50%，二手轉讓幾乎無人問津。開發商把商鋪分割成10平米豆腐塊賣，真到經營時發現消防驗收都過不了。社區底商看著熱鬧，周邊三公里八個小區二十家便利店，新開的店三個月換一次招牌。

小產權房的便宜背后藏著定時炸彈

深圳城中村一套小產權房價格只有商品房三分之一，簽合同那刻風險就開始了。法律明確規定小產權房不能確權登記，遇上拆遷原村民拿著土地證出現，買房人連哭的地方都沒有。廣州王先生花80萬買村民自建房，住了五年接到拆遷通知，法院判決合同無效，只能拿到20萬建筑材料補償。

開發商把工業用地包裝成“創意園區”賣，美其名曰“商住兩用”。等辦房產證時發現土地性質是工業用地，水電燃氣全按工廠標準收費，廚房不能裝天然氣，半夜機器轟鳴聲吵得睡不著覺。

銀行的態度暴露房產真實價值

住宅首付30%能貸款30年，公寓首付50%最多貸10年，商鋪要全款購買。銀行風控部門早把各種房產風險算得明明白白，愿意給住宅放貸是因為有學位、戶口、居住需求托底。開發商說公寓能“商改住”，規劃局文件沒下來前都是空頭支票。

2016年廈門出臺政策允許部分公寓落戶，第二天房價立刻跳漲20%。三年后政策取消，這些公寓價格直接腰斬。普通人不該賭政策變化，住宅紅本上“商品房”三個字才是硬通貨。

二手市場檢驗房產真實價值

鏈家門店櫥窗里掛的全是住宅，我愛我家經紀人聽到客戶要賣公寓直皺眉頭。北京通州某住宅小區二手房掛牌三天就成交，隔壁公寓掛半年降價三次還在等買家。商鋪轉讓信息在中介系統里沉底，偶爾有人問也是想開奶茶店的小年輕，開口就要砍價40%。

房產證上的“用途”欄藏著魔鬼細節。住宅性質寫著“城鎮住宅用地”，公寓往往標注“商業用地/辦公”，商鋪清一色“商業服務用地”。簽購房合同前翻到第二十三頁看土地性質，比聽銷售說一百句承諾都管用。

普通人買房記住三條鐵律

結婚上學必須買住宅，錢不夠就買遠點買小點。公寓只適合手里有余錢的老手，租金抵不過月供別碰。商鋪除非自用否則繞著走，電商時代養鋪比養孩子還難。小產權房再便宜也是空中樓閣，拆遷隊推土機開過來的時候法律不會保護你。

售樓處沙盤上的燈光再漂亮，不如翻開土地證看一眼。中介朋友圈的“緊急降價”再誘人，先查查二手房真實成交價。買房是普通人最大的一筆投資，買錯類型的代價可能是半輩子白干。