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“以漲止跌”,官方打響樓市去庫存“第一槍”

發布時間:2024-06-16 15:30:40來源: 15210273549

長期研究樓市的都知道,2014全國樓市新房庫存超過7億平米,那波救樓市曾嘗試過多種方法,但效果不明顯,市場還呈現進一步下滑趨勢。

為促進銷售,當時很多開發商嘗試降價,結果是越降越不好賣,因為大家都擔心后面還會降。結果是“漲價去庫存”的策略被官方采納,底氣來源于拆遷。

但時至今日,樓市庫存量相比上一波有過之而無不及,新房庫存量超7.5億平米,創我國歷史紀錄。是大家沒努力嗎?顯然不是!除了拆遷這個招,其他的招能用的都用了,特別是房貸利率已經來到3%附近,這同樣是歷史不曾有過的。

有的網友很疑惑,什么招都用了,為啥就不能用降價這一招呢?只要再大幅降價,市場不就起來了么?其實,除了前面說的“買漲不買跌”原因。

還有一個現實原因,這輪樓市與上一輪最大的不同是,大多數開發商已經動彈不得。他們的土地和房子已經抵押給金融機構,漲價可以,但降價就涉及資產流失,造成資不抵債情形。所以,寧愿房子擺在那里增加金融成本,也不會貿然降價,否則,國有資產流失的罪名不是誰都負擔起的。

但我們要明白,樓市這個“死結”必須打開,長期下去,更多的開發商會死掉,影響經濟、金融安全,既然不能降價,那就漲價唄,起碼有上一輪去樓市庫存的經驗擺在那里。唯一不同的是,上一輪有棚改拆遷做底,現在沒了,但也不是沒有招,從目前看來,目前已經包含兩個方面,意味著打響樓市去庫存“第一槍”。

一是各地下架了平臺二手房成交價展示。目前包括北京、杭州、武漢、合肥、西安、南京等十多個一二三線城市均不展示二手房成交價了。也就是說,往往被買賣房人作為重要參考的小區歷史成交價看不到了,你想了解只能問中介,中介告訴你的價格是真的假的誰也不知道。

很明顯,這是官方行為。目的很明確,因為市場較冷時,買賣房人都是以小區最低成交價作為參考,導致真正想賣房的人,掛牌價越掛越低,而買房人同樣也是以最低成交價為參考,都期望買到比成交價更低的房子,如此循環,對市場預期很不利,這是下架二手房成交價格展示的初衷。

二是叫停壓價收購存量房,確保合理價收購。央行的這次官宣,要求培育專業化的評估公司,采取市場的手段收購存量房,做到收購價格合理,其實是叫停了此前一些地方打折收購存量房的做法。原因也很清楚,一方面房企積極性不高,誰也不想賤賣資產,另一方面,價格壓低后,其他未被收購的房子也不好賣,畢竟收購價擺在那里。要求地方以合理價收購存量房,其實是給房企吃了定心丸,相對于現在賣不出去的行情,相當于是漲價幫助房企去庫存了。

當然,由于庫存量大,漲價格的事情自然不會一蹴而就,他得先有量的支撐。從目前看來,作為樓市風向標的一線城市在成交量上開始有了起色,這應是樓市中最積極的一個因素。比如:

深圳,3-5月份3個月的二手房月均成交量超過5000套,遠高于2022年和2023年的月均成交量(3000套);

上海,3-5月份二手房成交量分別為2.02萬套、1.81萬套、1.86萬套,遠高于2023年月均1.4萬套成交量,也站上了業內確定的月度1.8萬套樓市榮枯線;

而北京呢,雖然目前還沒跟進“滬九條”,但二手房市場成交量也還可以,3-5月月均成交量為1.36萬套,比2023年月均成交量高2000套左右。

廣州也是類似情況,二手房成交量從去年底的4400套左右,增長至5月份的8400套左右,比2023年5月份也有近2000套的增長。

要知道,這還是有限購和首付比例限制條件下的市場,根據此前判斷,不排除一線城市,特別是京滬,一旦再度松綁,市場成交量會進一步放大。一線城市作為樓市風向標和晴雨表,二手房成交量的持續攀升,對加快全國樓市去庫存步伐無疑具有火車頭作用。

不過,需要說明的是,“以漲止跌”,僅僅靠收購以合理價收購一部分存量房來實現市場目標,不太現實,也走不長遠。好消息是,有一大有利因素正在形成,那就是“大放水”。

受制于全球經濟增長壓力,歐洲已經開啟降息通道,而按照目前市場的普遍預期,老美最早9月,最遲11月也會跟隨進入降息通道。那樣的話,咱們的貨幣政策就有了更多施展空間。按照筆者去年底的預計,年內房貸利率有很大概率進入3以內,未來兩年2字頭的房貸利率或是普遍現象,中長期進入1時代也是必然。

道理很簡單,無論市場有多難,但有大量的資金來到市場里,就容易水漲船高,何況是房子這樣有較深厚的群眾基礎的固定資產,必然是許多沒有投資渠道且貨幣面臨貶值群體所追捧的對象。

可以預見的是,現在是官方政策上的“以漲止跌”,隨著時間推移,加上更多優化支持樓市政策出臺,事實上的“以買促漲”也會隨之到來。就買賣房而言,現在顯然不是最佳的買房時機,反倒是買的機會離我們越來越近了。

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