我國房價(jià)連續(xù)幾年跌跌不休,很多城市最后一波入市者不乏掏空三代錢包入市的群體,他們受到的傷害最深。市場充斥著一片看空的聲音,那么,整體上很多大V們也還是看空房地產(chǎn)的。
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?比較主流的看空聲音是,我國地產(chǎn)時(shí)代過去了,我國經(jīng)濟(jì)引擎不可能再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了。那么,這個(gè)到底應(yīng)該怎么看?
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?本文試圖通過房地產(chǎn)自身波動(dòng)規(guī)律,結(jié)合房地產(chǎn)模型簡要分析我國房地產(chǎn)市場未來可能的走向,只作為我國房地產(chǎn)市場觀察,不作為任何投資建議,不構(gòu)成任何投資依據(jù)。
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圖一:我國房價(jià)分析模型
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房價(jià)主流分析模型:
資產(chǎn)定價(jià)模型、供需動(dòng)態(tài)模型、存量流量模型
目前,國際上對(duì)房價(jià)分析主要有三大模型,一是房產(chǎn)定價(jià)模型,二是供需動(dòng)態(tài)模型,三是存量流量模型。
房產(chǎn)定價(jià)模型,是以房地產(chǎn)建設(shè)成本為依據(jù),比如我國房產(chǎn)構(gòu)成如下:
土地:20%-40%。
建筑安裝工程:30%-40%。
市政公共設(shè)施費(fèi)用:10%-20%。
管理費(fèi)用:2%-3%。
貸款利息:5%-10%。
稅費(fèi):15%-25%。
開發(fā)商利潤:5%-10%。
其他費(fèi)用:5%-10%。
根據(jù)這個(gè)模型,我國房價(jià)波動(dòng)空間很小,如果超出30%的區(qū)間波動(dòng),那必然會(huì)導(dǎo)致大量房企破產(chǎn)。
供需動(dòng)態(tài)模型,主要考察土地供應(yīng)彈性,我國有特有的土地招拍掛制度,開發(fā)周期平均2-3年,存量房流通率,目前均值為1.4%。深圳流通率在1.5-2.5%之間。根據(jù)這個(gè)模型,我國土地獨(dú)有的供應(yīng)彈性決定了我國多數(shù)比較活躍的一二線城市是有價(jià)格底線的。
存量流量模型,主要看住房價(jià)值重估與新增住房投資的相互作用機(jī)制。存量房流通率高就會(huì)減少新增住房需求,所以為了刺激新增住房需求,可能會(huì)有偽經(jīng)濟(jì)學(xué)家跳出來忽悠政府抑制交易。
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影響房價(jià)的主要因素:
市場、地理、金融、社會(huì)、政策、人口、經(jīng)濟(jì)、文化、國際、頭部房企定價(jià)、突發(fā)等因素
我國房價(jià)主要受這11個(gè)因素影響,其中影響比較大的有:
市場因素、金融因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素。
市場因素主要看預(yù)期,人們預(yù)期房價(jià)上漲,投機(jī)需求多,則房價(jià)看漲。
金融因素主要看貨幣供給和信貸,量化寬松資金充足,則看漲,通縮周期除外。
人口因素主要看人口流向,人口增長且年輕人流入多,則看漲。
經(jīng)濟(jì)因素主要看經(jīng)濟(jì)增長情況自己老百姓收入提高情況。如果二者都向上,則看漲。
政策因素主要看土地、稅收、調(diào)控,如果土地出讓金高且少,稅收優(yōu)惠,放寬限購,則看漲。
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房價(jià)難以上漲原因分析:
外因是全球經(jīng)濟(jì)衰退,內(nèi)因是居民收入持續(xù)下行
經(jīng)過以前的幾輪房地產(chǎn)上漲,我們發(fā)現(xiàn),我國之前助推房價(jià)上漲的主力之一是上市公司,而不是大媽。而上市公司為什么喜歡買房子呢?當(dāng)上司公司在主業(yè)難以賺到錢時(shí)而手里卻有大量現(xiàn)金流,他們就可能會(huì)把錢投資到最容易產(chǎn)生利潤的地方房地產(chǎn),這和郎教授所提到的“地表火山”大概是一個(gè)意思。
那上市公司為什么難以盈利呢?一是國際貿(mào)易壁壘,國際產(chǎn)業(yè)鏈分工轉(zhuǎn)移,二是國內(nèi)營商環(huán)境惡化,由于出口減少,導(dǎo)致產(chǎn)能過剩內(nèi)卷,產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)下行,最后大家都賺不到,光伏新能源就是如此。
而上市公司最后投資房產(chǎn)都難以盈利了,最終業(yè)績下行,公司逐漸進(jìn)入虧損,甚至退市,而這些上市公司的員工自己員工背后的家庭收入就會(huì)受到間接影響。最終傳導(dǎo)到居民這里就是居民收入持續(xù)下降。
收入降低了,又怕失業(yè),就沒有信心買房,因而購房需求進(jìn)一步降低,就進(jìn)入了惡性循環(huán)。那有人說,那富人為什么不買啊?富人更加智慧,他們是買趨勢的,如果還看不到底也不知道何時(shí)是底,他們自然也是不會(huì)入場的。
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觀察與洞見
盡管房價(jià)受這么多因素影響,但是去偽存真,我們發(fā)現(xiàn)有三點(diǎn)最重要的規(guī)律:
一是國家若持續(xù)強(qiáng)大,國運(yùn)還在上升,房產(chǎn)作為國家核心資產(chǎn)之一,特別是幾大核心城市群的房產(chǎn),長期來看還是會(huì)上行的。沒有大國崛起的過程中,反而房價(jià)持續(xù)跌跌不休的。
二是如果貨幣越發(fā)越多,利率越來越低,而房企大片倒下,未來這些增量貨幣如果不往普通商品價(jià)格上跑,那么,必然往優(yōu)質(zhì)地段房價(jià)上跑,這也是必然的。
三是我國國家綜合實(shí)力持續(xù)增強(qiáng),世界話語權(quán)越來越大,最終會(huì)吸引國際資本向我國匯率,未來龐大的國際資本必然得有相當(dāng)一部分流入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,這幾乎是可以預(yù)見的未來。
盡管如此,手里如果只有仨瓜倆棗就別想那么多,如果只是自己住就無所謂了,住自己的房子總比租房老搬家體驗(yàn)好。而如果是房產(chǎn)投資、投機(jī),那就要緊跟國家崛起的步伐,看準(zhǔn)城市群、看準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)、看準(zhǔn)未來人口匯聚的大都市,做長期規(guī)劃,相時(shí)而動(dòng)。