我國房價(jià)連續(xù)幾年跌跌不休，很多城市最后一波入市者不乏掏空三代錢包入市的群體，他們受到的傷害最深。市場充斥著一片看空的聲音，那么，整體上很多大V們也還是看空房地產(chǎn)的。
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?比較主流的看空聲音是，我國地產(chǎn)時(shí)代過去了，我國經(jīng)濟(jì)引擎不可能再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了。那么，這個(gè)到底應(yīng)該怎么看？
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?本文試圖通過房地產(chǎn)自身波動(dòng)規(guī)律，結(jié)合房地產(chǎn)模型簡要分析我國房地產(chǎn)市場未來可能的走向，只作為我國房地產(chǎn)市場觀察，不作為任何投資建議，不構(gòu)成任何投資依據(jù)。
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圖一：我國房價(jià)分析模型
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房價(jià)主流分析模型：
資產(chǎn)定價(jià)模型、供需動(dòng)態(tài)模型、存量流量模型
目前，國際上對(duì)房價(jià)分析主要有三大模型，一是房產(chǎn)定價(jià)模型，二是供需動(dòng)態(tài)模型，三是存量流量模型。
房產(chǎn)定價(jià)模型，是以房地產(chǎn)建設(shè)成本為依據(jù)，比如我國房產(chǎn)構(gòu)成如下：
土地：20％-40％。
建筑安裝工程：30％-40％。
市政公共設(shè)施費(fèi)用：10％-20％。
管理費(fèi)用：2％-3％。
貸款利息：5％-10％。
稅費(fèi)：15％-25％。
開發(fā)商利潤：5％-10％。
其他費(fèi)用：5％-10％。
根據(jù)這個(gè)模型，我國房價(jià)波動(dòng)空間很小，如果超出30％的區(qū)間波動(dòng)，那必然會(huì)導(dǎo)致大量房企破產(chǎn)。
供需動(dòng)態(tài)模型，主要考察土地供應(yīng)彈性，我國有特有的土地招拍掛制度，開發(fā)周期平均2-3年，存量房流通率，目前均值為1.4％。深圳流通率在1.5-2.5％之間。根據(jù)這個(gè)模型，我國土地獨(dú)有的供應(yīng)彈性決定了我國多數(shù)比較活躍的一二線城市是有價(jià)格底線的。
存量流量模型，主要看住房價(jià)值重估與新增住房投資的相互作用機(jī)制。存量房流通率高就會(huì)減少新增住房需求，所以為了刺激新增住房需求，可能會(huì)有偽經(jīng)濟(jì)學(xué)家跳出來忽悠政府抑制交易。
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影響房價(jià)的主要因素：
市場、地理、金融、社會(huì)、政策、人口、經(jīng)濟(jì)、文化、國際、頭部房企定價(jià)、突發(fā)等因素
我國房價(jià)主要受這11個(gè)因素影響，其中影響比較大的有：
市場因素、金融因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素。
市場因素主要看預(yù)期，人們預(yù)期房價(jià)上漲，投機(jī)需求多，則房價(jià)看漲。
金融因素主要看貨幣供給和信貸，量化寬松資金充足，則看漲，通縮周期除外。
人口因素主要看人口流向，人口增長且年輕人流入多，則看漲。
經(jīng)濟(jì)因素主要看經(jīng)濟(jì)增長情況自己老百姓收入提高情況。如果二者都向上，則看漲。
政策因素主要看土地、稅收、調(diào)控，如果土地出讓金高且少，稅收優(yōu)惠，放寬限購，則看漲。
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房價(jià)難以上漲原因分析：
外因是全球經(jīng)濟(jì)衰退，內(nèi)因是居民收入持續(xù)下行
經(jīng)過以前的幾輪房地產(chǎn)上漲，我們發(fā)現(xiàn)，我國之前助推房價(jià)上漲的主力之一是上市公司，而不是大媽。而上市公司為什么喜歡買房子呢？當(dāng)上司公司在主業(yè)難以賺到錢時(shí)而手里卻有大量現(xiàn)金流，他們就可能會(huì)把錢投資到最容易產(chǎn)生利潤的地方房地產(chǎn)，這和郎教授所提到的“地表火山”大概是一個(gè)意思。
那上市公司為什么難以盈利呢？一是國際貿(mào)易壁壘，國際產(chǎn)業(yè)鏈分工轉(zhuǎn)移，二是國內(nèi)營商環(huán)境惡化，由于出口減少，導(dǎo)致產(chǎn)能過剩內(nèi)卷，產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)下行，最后大家都賺不到，光伏新能源就是如此。
而上市公司最后投資房產(chǎn)都難以盈利了，最終業(yè)績下行，公司逐漸進(jìn)入虧損，甚至退市，而這些上市公司的員工自己員工背后的家庭收入就會(huì)受到間接影響。最終傳導(dǎo)到居民這里就是居民收入持續(xù)下降。
收入降低了，又怕失業(yè)，就沒有信心買房，因而購房需求進(jìn)一步降低，就進(jìn)入了惡性循環(huán)。那有人說，那富人為什么不買啊？富人更加智慧，他們是買趨勢的，如果還看不到底也不知道何時(shí)是底，他們自然也是不會(huì)入場的。
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觀察與洞見
盡管房價(jià)受這么多因素影響，但是去偽存真，我們發(fā)現(xiàn)有三點(diǎn)最重要的規(guī)律：
一是國家若持續(xù)強(qiáng)大，國運(yùn)還在上升，房產(chǎn)作為國家核心資產(chǎn)之一，特別是幾大核心城市群的房產(chǎn)，長期來看還是會(huì)上行的。沒有大國崛起的過程中，反而房價(jià)持續(xù)跌跌不休的。
二是如果貨幣越發(fā)越多，利率越來越低，而房企大片倒下，未來這些增量貨幣如果不往普通商品價(jià)格上跑，那么，必然往優(yōu)質(zhì)地段房價(jià)上跑，這也是必然的。
三是我國國家綜合實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)，世界話語權(quán)越來越大，最終會(huì)吸引國際資本向我國匯率，未來龐大的國際資本必然得有相當(dāng)一部分流入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這幾乎是可以預(yù)見的未來。
盡管如此，手里如果只有仨瓜倆棗就別想那么多，如果只是自己住就無所謂了，住自己的房子總比租房老搬家體驗(yàn)好。而如果是房產(chǎn)投資、投機(jī)，那就要緊跟國家崛起的步伐，看準(zhǔn)城市群、看準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)、看準(zhǔn)未來人口匯聚的大都市，做長期規(guī)劃，相時(shí)而動(dòng)。